两大候选快速对比
2026年4月23日实地考察 · 点击卡片查看详情
| 对比维度 | 星扬西岸中心 | 龙华万科中心 |
|---|---|---|
| 位置 | 徐汇滨江沿江核心区，11号线耀华路地铁上盖 | 徐汇西岸北头，距黄浦江约1km，龙华寺旁，双地铁上盖（11+12号线龙华站） |
| 建筑类型 | 超高层甲级写字楼（西岸最高之一） | 低密花园办公，5栋写字楼，建筑限高不超龙华寺 |
| 单层面积 | 整层约3000㎡ | 约2300-3500㎡ |
| 得房率 | 测绘约64%（超高层中较高，一般50-59%）；整层更高 | 整层约80%（走道纳入使用空间） |
| 层高/净高 | 3m | 总层高4.2m，净高约2.9-3m |
| 户型 | 方正规整 | 方正规整，部分楼层露台可自行改造 |
| 景观 | 江景无遮挡，可看世博会中国馆与上海三件套 | 看不到江景，部分楼层可眺望龙华寺 |
| 表面租金 | 8元/天/㎡（含税） | 约5.17元/天/㎡ |
| 实际租金成本 | 约5元/天/㎡（摊薄+扣税后） | 约5.17元/天/㎡ |
| 物业费 | 40元/月/㎡（含空调） | 32元/月/㎡，比西岸低8元/月/㎡ |
| 空调 | 8:00-20:00开放（周六半天），加班整层700元/小时（可打8折） | 中央空调，整层可加装独立空调 |
| 停车位 | 充足，原价1000元/月/位（可折扣） | 1230个车位，1200元/月，10元/小时 |
| 餐饮配套 | 地下一楼全为餐饮，1站地铁到前滩太古里 | 写字楼通过转换梯连通南区龙华会商业 |
| 茶水间 | 可自设 | 公共茶水间，冷直饮水+100度热水 |
| 卫生间 | 整层4个：男卫/女卫/残卫/VIP淋浴卫 | 2公共洗手间，女卫设私密储物柜 |
| 电梯 | 50楼以上6部，50楼以下4部 | 4部 |
| 交通覆盖 | 11号线单地铁上盖，1站到前滩太古里 | 11+12号线双地铁上盖，10站覆盖各大商圈 |
| 交付状态 | 现房，可随时入驻 | 2026年5月交付，目前预租阶段，部分企业已提前入住（新房带味） |
| 墙体改造 | 可根据需求改造，大门可调至电梯厅位置 | 可自行敲掉隔断调整空间布局 |
星扬西岸中心
徐汇滨江沿江核心区 · 超高层甲级写字楼（西岸最高之一）· 现房
仲量联行（Jones Lang LaSalle）是全球领先的房地产服务和投资管理公司，成立于1783年，业务覆盖80多个国家。在上海，JLL管理众多超甲级地标项目（如上海中心、环球金融中心等）。星扬西岸由JLL提供全周期物管服务，包括24小时礼宾、智能安防、VAV空调系统维护、PM2.5过滤等，其超高层项目管理经验丰富。
- 地处西岸智慧谷辐射核心区，紧邻西岸传媒港、腾讯华东总部
- 地下一楼全为餐饮，日常用餐便利
- 1站地铁直达前滩太古里，高端商业配套完善
- 周边AI产业聚集，高精尖产业氛围浓厚（腾讯、阿里、网易、无问星穹、minimax等）
- 地处西岸智慧谷辐射核心区，可申报徐汇区AI产业扶持
- 新注册/迁入：实缴资本最高5%开办奖励，上限2000万元
- 研发投入补贴：30%，年度最高5000万元
- 算力补贴：30%，年度最高2000万元
龙华万科中心
徐汇西岸北头，距黄浦江约1km，龙华寺旁 · 低密花园办公 · 双地铁上盖 · 2026年5月交付
万物梁行（Onewo CMS）是万科集团与国际知名物业机构合资成立的商业物业服务品牌，专注于甲级写字楼与产业园区的综合运营。公司整合万科的本土化运营经验与国际标准，提供资产运营、设施管理、企业行政服务及智慧办公解决方案。在龙华万科中心，万物梁行负责地下直达双地铁的便捷动线管理、8.8万㎡龙华会商业一体化运营，以及针对科技企业的定制化服务，保障办公与商业高效协同。
- 注册在徐汇区，可享受区级AI产业政策全覆盖
- 新注册/迁入：实缴资本最高5%开办奖励，上限2000万元
- 成长奖励：年度主营收入突破2亿/10亿/30亿，分别奖励100万/300万/500万元
- 税收优惠：研发费用加计扣除 + 高新企业认定，十年综合税负可降低约40%
- 紧邻龙华寺（上海历史最久、规模最大的寺庙，弥勒佛道场，始建于三国时期，至今2242年），部分楼层可眺望龙华寺
- 写字楼通过转换梯连通南区龙华会商业，日常餐饮、消费便利性高
- 龙华会商业为8.8万㎡综合体，涵盖餐饮、零售、休闲等多元业态
- 10站地铁覆盖各大商圈，商业通达性极强
| 成本分析 | 星扬西岸中心 | 龙华万科中心 |
|---|---|---|
| 表面租金 | 8元/天/㎡（含税） | 约5.17元/天/㎡（155元/月/㎡换算） |
| 实际租金成本 | 约5元/天/㎡（摊薄+扣税后） | 约5.17元/天/㎡ |
| 物业费 | 40元/月/㎡ | 32元/月/㎡（低8元） |
| 得房率 | 64% | 80%（高16个百分点） |
| 同标称面积实际可用 | 1900㎡可用约1100-1235㎡ | 走道纳入，实际可用多约25% |
| 实际使用成本 | 与龙华接近 | 更优（得房率高16%+物业费低8元/月） |
- 龙华万科在得房率（80% vs 64%）和物业费（32 vs 40元/月/㎡）上具有明显优势，同标称面积下实际可用空间多约25%
- 星扬西岸虽然表面租金略高，但8-9个月免租期摊薄后实际成本约5元/天/㎡，与龙华接近
- 若按实际可使用面积折算，龙华万科的单位有效面积成本可能更低，性价比略胜一筹
| 产业环境 | 星扬西岸中心 | 龙华万科中心 |
|---|---|---|
| 周边企业 | 腾讯、阿里、网易、无问星穹、minimax等AI/互联网 | 白象食品、上海咨询（市属国企）、先导科技（半导体上市） |
| 本栋租户 | PayPal贝宝、ARM、高知特（IT），中资外资各占一半 | 部分急于办公企业已提前入住 |
| 科技属性 | AI产业聚集，高精尖产业氛围浓厚 | 企业总部型，科技互联网氛围相对较弱 |
| 餐饮配套 | 地下一楼全为餐饮，1站到前滩太古里 | 写字楼通过转换梯连通南区龙华会商业 |
| 文化/风水 | — | 紧邻2242年历史龙华寺（上海最久最大），高层可眺望 |
适合注重商务形象和产业协同的企业。周边AI/互联网巨头云集，本栋租户国际化程度高，产业生态完善。地下餐饮+前滩太古里商业配套高端。
适合注重实用性和成本控制的企业。龙华会商业通过转换梯直达，日常生活便利。龙华寺文化底蕴深厚，但科技互联网氛围相对较弱。
| 评估维度 | 星扬西岸中心 | 龙华万科中心 |
|---|---|---|
| 交通便利性 | ★★★★★ | ★★★★★ |
| 空间得房率 | ★★★★☆ | ★★★★★ |
| 租金性价比 | ★★★★★ | ★★★★★ |
| 景观视野 | ★★★★★ | ★★★☆☆ |
| 产业氛围 | ★★★★★ | ★★★☆☆ |
| 户型方正度 | ★★★★★ | ★★★★☆ |
星扬西岸在景观视野、产业氛围、户型方正度三个维度满分，适合注重商务形象和产业协同的企业。
龙华万科在空间得房率上满分，交通便利性和租金性价比与西岸持平，适合注重实用性和成本控制的企业。
底层景观、楼宇相隔接近和产业氛围是龙华万科的明显短板，若公司对这两项有较高要求，应优先考虑星扬西岸。
核心问题：得房率不足50%；楼体斜向设计，户型不方正；景观有遮挡
备注：美高梅酒店顶部，商汤购买4-26层自持，风水测算较好，但空间效率过低
核心问题：仅二层/八层可租（二层视野最差）；空间压抑；楼体高度低于周边，被遮挡
备注：唯一优势可使用阿里食堂，可租面积大但楼层受限严重
两处候选物业均位于徐汇区，可享受以下政策。
- 新注册/迁入AI企业，实缴资本达2000万以上，最高按5%开办奖励，上限2000万元
- 年度主营收入首次突破2亿/10亿/30亿，分别奖励100万/300万/500万元
- 总部型企业最高奖励2000万元
- 研发投入占营收5%以上，按30%支持，年度最高5000万元
- 购买/租用算力，最高按实际投入30%奖励，年度最高2000万元
- 模速空间入驻企业可"免申即享"100万元等价算力大礼包
- 高质量数据集：最高奖励300万元
- AI大模型产品销售：按合同额15%，最高1000万元
- 采购无关联AI产品：按采购额10%，年度最高300万元
- 与高校共建研发机构：最高500万元
- 顶尖人才购房补贴最高500万元 + 子女入学绿色通道
- 青年人才每月最高2000元租房补贴，最长3年
- 研发费用加计扣除 + 高新企业优惠，十年综合税负降低约40%
申报建议
1. 政策按照"从高不重复"原则执行，具体需经徐汇区相关部门认定
2. 建议看房时向招商方索取书面政策说明，并确认是否协助对接徐汇区科委
3. 提前准备：营业执照、技术说明、融资证明、大模型备案材料（如有）
MX · 上海总部选址考察 · 2026年4月23日
星扬西岸中心 vs 龙华万科中心 · 选址对比分析报告